2021年から始めた、サラリーマンの節税目的のワンルームマンション投資。3年目となる2023年の結果をご報告します。
これまでの結果は、こうでした。
- 1年目（2021年）：+8万円
- 2年目（2022年）：−4万円
2年目は「不動産取得税がかかったせいでしょ」と楽観して、何もせずに続けることにしていました。さて、3年目はどうなったでしょうか。。。
▼1年目の結果：節税のみを目的とした不動産投資（ワンルーム）の結果(1年目）
▼2年目の結果：節税のみを目的とした不動産投資（ワンルーム）の結果(2年目）
2023年は4室に増えました
2年目の記事では3室と書きましたが、2023年の3月にもう1室買ってしまいました。。。
| 物件 | 取得時期 | 備考 |
|---|---|---|
| 物件A | 2021年10月 | 2021年11月から賃貸開始 |
| 物件B | 2021年10月 | 2021年11月から賃貸開始 |
| 物件C | 2022年7月 | |
| 物件D | 2023年3月 | 自己資金0円で購入 |
4室目を買った理由は、正直に言うと「行けるかなーって思っちゃった」からです。自己資金0円で買えてしまうので、深く考えずに判断してしまいました。
そもそも投資を始めたきっかけは、会社にかかってきた営業電話でした（節税のみを目的に不動産投資を始めてみようとしている）。
2023年に出ていったお金は約100.8万円
毎月の持ち出し：約2.7万円／月
家賃収入から、ローンの返済、管理代行手数料、管理費などを差し引くと、毎月平均で約2.7万円が手元から出ていきました。年間では約32.9万円です。
2年目は月1.6万円ほどだったので、かなり増えました。しかも物件Dは4月からの9か月分しか入っていないので、4室そろった2024年以降は、月の持ち出しがもっと増える見込みです。
また、7月には物件Bで一部空室が出ました。2023年の臨時の出来事はこれだけで、原状回復や修繕の出費はありませんでした。
不動産取得税：2室分で43.3万円
2年目に「取得税のせいだ」と言っていたのに、3年目も取得税がかかりました。
- 物件C（2022年取得）：26.0万円
- 物件D（2023年取得）：17.3万円
不動産取得税は、買った年ではなく翌年あたりに通知が来ます。そのため、毎年買い増していると、毎年取得税を払うことになります。2年目の楽観は、自分で買い増したことで外れてしまいました。。。
固定資産税：22.0万円
物件A・Bの2室で11.75万円、物件Cで10.24万円、合計で約22.0万円です。
物件Dは2023年の取得なので、2023年度の固定資産税はかかっていません。固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や家屋を持っている人にかかる税金です。
地震保険：約2.6万円
出ていったお金の合計
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 毎月の持ち出し（約2.7万円×12か月） | 約32.9万円 |
| 不動産取得税 | 43.3万円 |
| 固定資産税 | 22.0万円 |
| 地震保険 | 約2.6万円 |
| 合計 | 約100.8万円 |
税金で戻ってきたお金は約75.8万円
所得税：約48万円
2023年の給与収入は965万円で、源泉徴収された所得税は約48万円でした。確定申告で不動産所得の赤字を給与所得と相殺した結果、所得税はほぼ0円になり、約48万円がほぼ全額戻ってきました。
住民税：約27.8万円
2023年6月からの住民税は、月1,800円（年間約2.2万円）まで下がりました。投資を始める前の2021年度は30万円だったので、約27.8万円減ったことになります。
（住民税は前の年の所得をもとに計算されるので、2023年度の住民税には2022年の確定申告の結果が反映されています。）
3年目の結果は約−25万円となりました
節税で戻ってきたのが約75.8万円、出ていったのが約100.8万円なので、収支は約−25万円です。
| 出ていったお金 | 戻ってきたお金 | 収支 | |
|---|---|---|---|
| 1年目（2021年） | 20万円 | 28万円 | +8万円 |
| 2年目（2022年） | 66万円 | 62万円 | −4万円 |
| 3年目（2023年） | 約100.8万円 | 約75.8万円 | 約−25万円 |
| 累計 | 約186.8万円 | 約165.8万円 | 約−21万円 |
3年続けて、累計でもマイナスになってしまいました。
3年やって分かったリスクとデメリット
所得税が0円になると、それ以上は節税できない
一番の反省点はこれです。
所得税は、源泉徴収された分より多くは戻ってきません。2022年の時点で、所得税はほぼ全額戻り、住民税も最低限に近い水準まで下がっていました。
つまり、2023年に4室目を買っても、税金はそれ以上ほとんど減りません。増えたのは、取得税と毎月の持ち出しだけでした。「部屋を増やせば節税効果も増える」わけではないので、これから買い増しを考えている方は、今の源泉徴収税額でどこまで節税できるのかを先に確認してみてください。
赤字の全部を給与と相殺できるわけではない
不動産所得の赤字は、給与所得などの黒字と相殺（損益通算）できます。ただし、土地を取得するための借入金の利子にあたる部分は、損益通算の対象になりません。営業のシミュレーションどおりに戻ってくるとは限らない点に注意が必要です。
買い増すたびに取得税がかかる
不動産取得税は、土地や家屋を取得したときにかかる地方税です。買い増すたびに、翌年あたりにまとまった出費が発生します。私の場合、2年目・3年目とも、この取得税が収支をマイナスにした大きな原因でした。
空室と金利のリスク
2023年は一部空室が1回だけでしたが、空室になれば家賃収入は入らず、ローン返済だけが続きます。また、変動金利でローンを組んでいる場合は、金利が上がると毎月の返済額が増えて、持ち出しがさらに大きくなります。
売るときにも税金がかかる
減価償却は毎年の節税に使えますが、売るときにはその分が効いてきます。建物の取得費は、購入代金などから所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額になるため、帳簿上の取得費が下がり、売却益が出やすくなります。
また、売った年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得、5年を超えれば長期譲渡所得に区分され、税金の計算が別々になります。売却を考える場合は、時期も含めて検討が必要です。
まとめと4年目に向けて
3年目の結果は約−25万円で、累計でもマイナスになりました。
2年目に「取得税のせい」と楽観していましたが、実際には、買い増しを続けたことで取得税が2年連続でかかり、しかも所得税はすでにほぼ0円で、節税の上乗せはほとんどありませんでした。節税だけを目的にしたワンルーム投資は、少なくとも私の場合、思ったようにはいかないというのが3年目の実感です。
2024年は4室がそろって最初の1年です。取得税はなくなる一方で、毎月の持ち出しは増えます。どうなったか、4年目の結果もご報告します。
出典
- 国税庁「No.1391 不動産所得が赤字になったときの損益通算」
- 国税庁「No.3252 取得費となるもの」
- 国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」
- 東京都主税局「不動産を買ったとき」
▼4年目（2024年）の結果はこちら
節税のみを目的とした不動産投資（ワンルーム）の結果（4年目）｜取得税ゼロでもマイナスに
