私はしがない年収700万弱のサラリーマンです。最近では単身赴任となったため、手当が多くつき、年収900万弱程度までになりました。
そんなある日、会社に「不動産投資しませんか？節税できますよ？」と電話がかかってきました。
よくない始め方だとは理解しつつも、うまくいきそうな気がして始めてみようと、その準備及びその後の経過について記録・公開していきたいと思います。
サラリーマンが不動産投資をすることで節税できる仕組み
詳しい説明は他のサイトに多数ありますので、ざっくりと。
要は、通常サラリーマンでは計上できない経費を不動産投資をすることで計上することができます。経費を計上できるということは、税務上の所得を減らすことができます。
日本の所得税は、所得が多ければ多いほど税率が高くなる累進課税制度がとられています。なので所得を減らすことで税率を下げることができます。
ただ、所得税が減ったとしても実際に所得が減ってしまうと、本末転倒となってしまいます。得られる所得はそのままに所得税だけ下げられれば、手元に残るお金が増えることになりハッピーです。
そこで活用されるのが、「減価償却」です。不動産のように大きな額の事業用資産を持つと、それを一定期間にわたり費用として計上し、税務上の所得＝課税所得を減らすことができるのです。
今回の投資の目論見という名の皮算用
さて、今回ご提案いただいた投資の内容は以下のようなものです。
東京都内単身向けの鉄筋コンクリート造りマンションの2室を購入、運用することで所得税の減額を得るというものです。年間で50万くらい節税できると謳っていました。その内容を紹介します。
提案内容
現在、年収（税を引かれる前の課税対象となる所得）は
890万円
で試算しています。
やることはマンションの2室を購入し、貸しに出すだけです。入居者とのやり取りは管理会社を通してやるため、煩わしい手続きは一切なしという触れ込みです。
購入する不動産
銀行から借り入れをして、マンションを購入します。購入する不動産は東京都内の鉄筋コンクリート造りの単身向けマンションを2室で約5,000万円です。
月々得られる見込みの収入
前述のマンション2室を貸し出すことで、家賃収入を得ます。毎月15万円程度の家賃収入を見込んでいます。
月々の支出
不動産を賃貸するために月々払わなければならない費用があります。ここであげる費用は全額経費として計上することができ、サラリーマンとしての課税所得を減額する効果があります。
- 管理費
- 修繕積立金
- 管理代行手数料
これらの費用の合計として1.5万円ほどを見込んでいます。この費用は、実際に毎月支払いをする必要があります。
毎年かかる支出
毎年かかる費用として、固定資産税と、都市計画税があります。これらの合計は2室で100,000円として試算しています。この費用も実際に支払いが必要な支出となります。
不動産取得時にかかる支出
不動産を取得する際には、各種登記の登録や印紙税などなど、様々な諸費用が発生します。また、不動産を取得した最初の年については不動産取得税が必要となります。またローンを組むにも各種諸費用が発生します。これらについては、260,000円と見積もっています。
不動産の減価償却費
これが不動産投資の肝になる費用かと思います。ここまでの費用は実際に自身のお財布から出ていくお金でした。しかし不動産の減価償却費は、実際にはお財布からは出ていかず、会計における帳簿上での費用となります。この実際にお金は出ていかないのに費用として計上できるところが素敵です。
ただし、土地については減価償却で費用計上できず、建物と設備のみとなります。
毎月の支出（ローン）
ローンを組んでいるので、ローンの返済を毎月行う必要があります。これも実際に支払うお金となります。費用として計上できるのは利子部分のみで元本部分に関しては費用計上できません。
ざっくりまとめてみると
不動産所得で272万円の赤字が出る試算をしています。
月々の収支を試算してみると
家賃収入－（ローン返済額＋管理費修繕積立金＋管理代行手数料）
＝マイナス7,000円程度
ということで、毎月7,000円程度が実際にお財布から出ていく試算となっています（年間84,000円程度）。
返ってくる税金
以上を見る限り、マイナス面しかありません。期待されるのは、確定申告をすることで税還付を受けることです。
年収890万であれば、サラリーマンの受けられる基本的な控除後の課税所得は500万円程度となります。この場合の税率は20%、控除額は42.75万円となり、納税額は107.25万円となり、この金額が源泉徴収（給与から天引き）されます。
上記の支出を経費として計上することで課税所得を赤字分の270万円程度低減することができるとしています。
そうすると課税所得は230万円程度となり、税率10％、控除額9.75万円となります。この場合の納税額は36万円となり、何もしないときとの差額は、70万円ほどになり、この金額が還付されることになります。
不動産投資が見込み道理になるか見ものです
以上、リスクはある程度あるものの、年間で70万もの税還付がされるのは魅力に感じます。
これから定期的に状況をレビューしながらメリットがあったのか評価していきたいと思います。
