2021年から始めた、サラリーマンの節税目的のワンルームマンション投資。4年目となる2024年の結果をご報告します。
これまでの結果は、こうでした。
- 1年目（2021年）：+8万円
- 2年目（2022年）：−4万円
- 3年目（2023年）：約−25万円
2年目は「マイナスになったのは不動産取得税のせい」と楽観していましたが、3年目は自分で買い増したせいで、また取得税がかかってしまいました。
2024年は買い増しをしていないので、取得税のかからない初めての年です。今度こそ、2年目の仮説の答え合わせができそうです。。。
▼1年目の結果：節税のみを目的とした不動産投資（ワンルーム）の結果(1年目）
▼2年目の結果：節税のみを目的とした不動産投資（ワンルーム）の結果(2年目）
▼3年目の結果：節税のみを目的とした不動産投資（ワンルーム）の結果（3年目）｜累計でもマイナスに
2024年は4室のまま。取得税のかからない初めての年
2024年は買い増しも売却もせず、4室のまま1年を過ごしました。
| 物件 | 取得時期 |
|---|---|
| 物件A | 2021年10月 |
| 物件B | 2021年10月 |
| 物件C | 2022年7月 |
| 物件D | 2023年3月 |
4室がそろって丸1年を過ごすのも、今年が初めてです。
2024年に出ていったお金は71.8万円
毎月の持ち出し：約3.3万円／月
家賃収入から、ローンの返済と管理費などを差し引くと、毎月約3.3万円が手元から出ていきました。年間では約39.4万円です。
1年分を並べてみると、構造がよく分かります。
- 家賃収入：約493万円
- ローン返済：約488万円
- 建物管理費・修繕積立金：約37.7万円
- 管理代行手数料・振込手数料：約5.2万円
家賃収入とローン返済がほぼ同じ額で、管理費などの分がそのまま持ち出しになっている形です。2024年は空室も修繕もなく、臨時の出費はありませんでした。
固定資産税：29.8万円
4室分の合計で約29.8万円です。3年目は物件Dの分がかかっていませんでしたが、今年から物件Dの約8.4万円が加わりました。
地震保険：約2.6万円
出ていったお金の合計
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 毎月の持ち出し（約3.3万円×12か月） | 約39.4万円 |
| 不動産取得税 | 0円 |
| 固定資産税 | 約29.8万円 |
| 地震保険 | 約2.6万円 |
| 合計 | 約71.8万円 |
取得税がなくなった分、3年目の約100.8万円よりは、だいぶ減りました。
税金で戻ってきたお金は約47.6万円
所得税：約18.1万円
2024年は単身赴任が終わって手当がなくなり、給与収入は855万円と、前年より100万円ほど下がりました。
それに合わせて、源泉徴収された所得税も約18.1万円まで減りました（3年目は約48万円）。確定申告で今年も所得税はほぼ0円になり、約18.1万円が戻ってきました。
なお、2024年は定額減税があった年です。減税額は、納税者本人と同一生計配偶者・扶養親族1人につき、所得税3万円・住民税1万円でした。所得税は、2024年6月から給与の源泉徴収税額から差し引かれる形で減税されました。そのため、源泉徴収額の18.1万円には、定額減税の影響も含まれています。
住民税：約29.5万円
2024年度の住民税は、年5,300円でした。7月に5,300円が天引きされただけで、ほかの月は0円です。
2024年度の住民税は、定額減税の関係で6月分が徴収されず、7月分から翌年5月分までの11か月で徴収される仕組みでした。この5,300円にも、定額減税の影響が含まれています。
投資を始める前の2021年度は30万円だったので、約29.5万円減ったことになります。
4年目の結果は約−24万円となりました
節税で戻ってきたのが約47.6万円、出ていったのが約71.8万円なので、収支は約−24.2万円です。
| 出ていったお金 | 戻ってきたお金 | 収支 | |
|---|---|---|---|
| 1年目（2021年） | 20万円 | 28万円 | +8万円 |
| 2年目（2022年） | 66万円 | 62万円 | −4万円 |
| 3年目（2023年） | 約100.8万円 | 約75.8万円 | 約−25万円 |
| 4年目（2024年） | 約71.8万円 | 約47.6万円 | 約−24.2万円 |
| 累計 | 約258.6万円 | 約213.4万円 | 約−45.2万円 |
累計のマイナスは、約45万円まで広がりました。
「取得税のせい」は本当だったのか
2年目に「マイナスは取得税のせい」と書きましたが、取得税が0円だった2024年も約−24万円でした。残念ながら、この仮説は外れです。
取得税がなくなって出ていくお金は約29万円減りましたが、戻ってくる所得税も約30万円減ってしまいました。給与が下がったことで、節税できる額の上限そのものが小さくなったためです。
4年目に実感したリスクとデメリット
節税できる額は、給与と税額しだい
3年目の記事で「所得税が0円になったら、それ以上は節税できない」と書きました。4年目は、さらにその先が見えました。
戻ってくる所得税の上限は、給与から源泉徴収された額です。給与が下がると、節税できる額もそのまま下がります。一方で、ローン返済や管理費などの持ち出しは、給与に関係なく毎月出ていきます。
営業のシミュレーションは、契約した時点の年収を前提に作られています。転勤や手当の変化、転職などで年収が下がる可能性も考えておく必要があります。
金利が上がると、元本が減りにくくなる
日銀は2024年3月にマイナス金利政策の解除を決め、7月の金融政策決定会合では政策金利を0.25%程度に引き上げることを決めました。
私のローンでも、物件A・Bの分は2024年7月から利息が月約3,000円増えました。返済額はほぼ据え置きのままで、その分だけ元本の減りが遅くなっています。毎月の持ち出しは今のところ変わっていませんが、元本がなかなか減らないので、売却するときに残るローンが大きくなります。
家賃とローン返済がほぼ同じ額
家賃収入とローン返済がほぼ同じ額なので、空室が出ると、その月はローン返済と管理費がほぼ全額持ち出しになります。2024年は空室がなかったので、この程度の持ち出しで済みました。
見方の補足：持ち出しの一部は元本の返済
公平のために書いておくと、毎月のローン返済には元本の返済が含まれています。持ち出しのすべてが消えるお金というわけではなく、一部は借金を減らすことに使われています。
ただし、それを資産として回収できるかどうかは、売却するときの価格と残りのローンしだいです。
まとめと5年目に向けて
4年目の結果は約−24万円で、累計のマイナスは約45万円になりました。
取得税のない年でもマイナスになったことで、「取得税のせい」という2年目の楽観は外れました。年収が下がると節税効果だけが小さくなり、持ち出しは変わらない、というのが4年目に分かったことです。
5年目の2025年はどうなるのか。引き続きご報告します。
出典
▼5年目（2025年）の結果はこちら
節税のみを目的とした不動産投資（ワンルーム）の結果（5年目）｜金利上昇で返済の64%が利息に
