2021年から始めた、サラリーマンの節税目的のワンルームマンション投資。5年目となる2025年の結果をご報告します。
これまでの結果は、こうでした。
- 1年目（2021年）：+8万円
- 2年目（2022年）：−4万円
- 3年目（2023年）：約−25万円
- 4年目（2024年）：約−24万円
4年目は、取得税のない年でもマイナスでした。2025年は、もう一つの変化が本格的に効いてきた年です。それが金利の上昇です。。。
▼1年目の結果：節税のみを目的とした不動産投資（ワンルーム）の結果(1年目）
▼2年目の結果：節税のみを目的とした不動産投資（ワンルーム）の結果(2年目）
▼3年目の結果：節税のみを目的とした不動産投資（ワンルーム）の結果（3年目）｜累計でもマイナスに
▼4年目の結果：節税のみを目的とした不動産投資（ワンルーム）の結果（4年目）｜取得税ゼロでもマイナスに
2025年も4室のまま
2025年も買い増しや売却はせず、4室のままでした。空室も修繕もなく、物件の運営としては平穏な1年でした。
2025年に出ていったお金は約71.9万円
毎月の持ち出し：約3.3万円／月
家賃収入から、ローンの返済と管理費などを差し引くと、毎月約3.3万円が手元から出ていきました。年間では約39.6万円で、前年とほぼ同じです。
固定資産税：29.9万円
4室分の合計で約29.9万円です。
地震保険：約2.6万円
出ていったお金の合計
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 毎月の持ち出し（約3.3万円×12か月） | 約39.6万円 |
| 固定資産税 | 約29.9万円 |
| 地震保険 | 約2.6万円 |
| 合計 | 約71.9万円 |
出ていったお金は、前年の約71.8万円とほぼ同じでした。ただし、中身は大きく変わっていました。
金利上昇で、返済の64%が利息になった
毎月の返済額は変わらず、利息だけが増えた
4本のローンとも、毎月の返済額は変わりませんでした。そのため、手元から出ていくお金は前年と同じです。
ところが、返済額の中身を見ると、利息の割合が大きく増えていました。
- 物件A・Bのローン：7月から、利息が1本あたり月約1.2万円増加
- 物件Cのローン：7月から、利息が月約2.1万円増加
- 物件Dのローン：年の途中で金利が上がり、年末時点で2.851%
1年間で払った利息は、前年より約51万円増えました。年末の時点では、毎月約40.8万円の返済のうち、約26.1万円（64%）が利息です。
背景は日銀の利上げ
日銀は2025年1月の金融政策決定会合で、政策金利を0.25%から0.5%に引き上げました。さらに12月には0.75%への引き上げを決め、政策金利は1995年以来、約30年ぶりの水準になりました。
4年目の記事で「利息が月約3,000円増えた」と書きましたが、2025年はその何倍もの増え方でした。
何が困るのか
返済額が変わらないので、毎月の持ち出しは増えていません。その代わりに、元本がほとんど減らなくなりました。
返済額のうち利息に回る分が増えるほど、借金はなかなか減りません。4年目の記事で「持ち出しの一部は元本の返済に使われている」と書きましたが、その部分がどんどん小さくなっています。
税金で戻ってきたお金は約39.4万円
所得税：33.6万円
2025年の給与収入は878.2万円、源泉徴収された所得税は33.6万円でした。定額減税がなくなったため、源泉徴収額は前年の約18.1万円から増えています。
確定申告で不動産所得の赤字を給与所得と相殺し、源泉徴収された33.6万円が全額戻ってきました。
住民税：約5.8万円
2025年度の住民税は、月20,200円（年24.2万円）でした。前年度の年5,300円から、大きく増えています。
投資を始める前の2021年度は30万円だったので、減った額は約5.8万円にとどまりました。
（住民税は、実際に給与から天引きされた額で計算しています。）
5年目の結果は約−32.5万円となりました
節税で戻ってきたのが約39.4万円、出ていったのが約71.9万円なので、収支は約−32.5万円です。
| 出ていったお金 | 戻ってきたお金 | 収支 | |
|---|---|---|---|
| 1年目（2021年） | 20万円 | 28万円 | +8万円 |
| 2年目（2022年） | 66万円 | 62万円 | −4万円 |
| 3年目（2023年） | 約100.8万円 | 約75.8万円 | 約−25万円 |
| 4年目（2024年） | 約71.8万円 | 約47.6万円 | 約−24.2万円 |
| 5年目（2025年） | 約71.9万円 | 約39.4万円 | 約−32.5万円 |
| 累計 | 約330.5万円 | 約252.8万円 | 約−77.7万円 |
5年間で、累計のマイナスは約78万円になりました。
5年やって分かったリスクとデメリット
金利が上がると、元本が減らなくなる
5年目に一番実感したのがこれです。
毎月の返済額が変わらないと、金利が上がっても手元の持ち出しは変わりません。そのため、気づきにくいリスクです。ただ実際には、返済のうち利息の割合が増え、借金が減るペースが遅くなっています。
売却するときには、残っているローンを返す必要があります。元本が減らないほど、売却で手元に残るお金は少なくなります。
利息が増えても、節税は増えない
ローンの利息は不動産所得の経費になるので、利息が増えれば赤字も大きくなります。
ただ、私の場合は所得税がすでに全額戻っているので、赤字が大きくなっても、戻ってくる税金はこれ以上増えません。3年目に書いた「節税の頭打ち」が、ここでも効いています。
住民税は、思ったように下がらない年もある
所得税は全額戻ったのに、2025年度の住民税は前年度より大きく増えました。節税の効果を確かめるときは、確定申告の結果だけでなく、給与明細で実際に天引きされている住民税も確認しておくことが大切だと感じました。
5年の節目と、売却のタイミング
不動産を売ったときの税金は、所有期間によって変わります。売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得に区分され、税金の計算が別々になります。
物件A・Bは2021年10月に取得したので、2027年1月1日の時点で所有期間が5年を超えます。売却を考えるなら、ひとつの区切りになる時期です。
まとめと6年目に向けて
5年目の結果は約−32.5万円で、累計のマイナスは約78万円になりました。
出ていくお金は前年とほぼ同じでしたが、金利の上昇で返済の中身が利息ばかりになり、借金が減りにくくなっています。手元の数字だけでは見えにくい変化なので、これから始める方は、金利が上がったときに返済の中身がどう変わるかも確認してみてください。
2026年には家賃の変更もありました。6年目はどうなるのか、引き続きご報告します。
出典
